Квартир много. Почему жильё всё равно недоступно?

Квартир много. Почему тогда жильё остается недоступным? Представьте обычное утро. Вы вышли из новой квартиры, стоите час в очереди в лифтах, теперь стоите в очереди на автобус. Ребёнка нужно отвезти в сад, потом ехать на работу, вечером — забрать и отвезти на занятия. На рекламном плане дома всё было рядом. В жизни рядом оказались только другие дома и пустое грязное поле.

Кажется, будто мы впервые столкнулись с выбором между дорогой квартирой и жизнью, под которую она плохо подходит.

Но больше века назад у горожан уже был свой жилищный тупик: многим оставалось только снимать жильё в доходном доме на условиях его владельца. Тогда часть людей сделала неожиданный шаг — объединилась и сама заказала себе дома. Это не решило проблему для всех, но дома построили на самом деле. Ниже покажу один из них и разберу, что из той идеи можно применить сегодня.

Жилья действительно строят много в 2025 году в России ввели 108,1 млн м². Но количество сданных метров не отвечает на вопросы, какие это квартиры и что находится за их пределами. Росстат

Начнём с цены. Льготная ипотека выглядит как скидка процент меньше, значит квартира доступнее. Но представьте распродажу, перед которой магазин успел заменить ценник.

По расчётам Банка России, на пике действия льготных программ цены на новостройки были примерно на 20% выше, чем в сценарии без них.

«Но если покупателей стало меньше, почему квартиры просто не дешевеют?» Потому что стройка работает не как магазин с готовым товаром. Деньги покупателя лежат на счёте эскроу до сдачи дома, а строит застройщик на банковский кредит. Пока дом не готов, проценты продолжают начисляться. При дорогом финансировании и слабых продажах компании осторожнее запускают следующие проекты. По данным Банка России, в 2025 году запустили 43 млн м² новых проектов — меньше, чем по 50 млн м² в 2023 и 2024 годах. Дом, который не начали сегодня, нельзя выставить на продажу завтра. Если ипотека подешевеет и покупатели вернутся раньше, чем достроят новые дома, цены могут снова пойти вверх. Отдельные квартиры и проекты могут дешеветь, особенно при затяжном слабом спросе. Как устроены эскроу и проектное финансирование

Теперь откроем планировки. В 2025 году более 54% строившегося жилья приходилось на студии и однокомнатные квартиры. Для одного человека это может быть удобно. Для семьи планировка с аккуратным диваном перестаёт работать, как только появляются коляска, детские вещи и второй человек, которому тоже иногда нужна тишина. Исследование Т-Банка и GloraX на данных проектных деклараций

Кажется, что выход — дом за городом больше комнат за те же деньги. Но к стоимости дома прибавляются поездки. Есть ли место в ближайшей школе, больница? Можно ли дойти до остановки? Сколько времени уйдёт на ежедневные маршруты семьи? А в плотном новом районе к этому добавляется другой вечерний ритуал — круги вокруг дома в поисках парковки. Именно поэтому в стандарте развития территорий ДОМ.РФ вместе рассматривают жильё, улицы, транспорт и инфраструктуру.

А что, если люди будут заказывать жильё вместе?

Раньше у горожан тоже не было простого пути к собственной квартире. Многие жили в доходных домах владелец строил дом и сдавал квартиры, получая доход от аренды. По оценке, которую приводит историк в материале Т—Ж, к началу XX века такими были около 80% домов Петербурга и 40% домов Москвы. Аренда решала вопрос крыши над головой, но условия и цену во многом определял хозяин дома.

Некоторые люди нашли другой ход объединили деньги и стали общим заказчиком. Так в Петербурге появился дом Бассейного товарищества квартирохозяев. Это реальное здание, а не нарисованная утопия его историю можно посмотреть в Архивах Санкт-Петербурга.

Была и ещё одна полезная идея — повторяемые проекты. Уже в 1809–1812 годах выпускались альбомы образцовых домов: от небольших деревянных до каменных многоэтажных домов. Это были прежде всего образцы фасадов и типов зданий; планировку часто разрабатывали отдельно. Сегодня мы могли бы пойти дальше — создать библиотеку полноценных, проверенных проектов, которые можно адаптировать под участок и потребности будущих жителей. Разбор исторических альбомов

В СССР кооперативы и типовые проекты уже работали вместе государственные проектные организации должны были помогать ЖСК привязывать типовой проект к конкретному участку. Это не готовая инструкция для сегодняшней стройки, но важное напоминание объединяться вокруг проверенного проекта мы уже умели. Постановление Совмина РСФСР 1958 года

Как это могло бы работать сейчас? Город предлагает участок там, где уже есть улица, транспорт и социальная инфраструктура. Люди собирают кооператив, выбирают подходящий проект, утверждают квартиры и смету, нанимают архитекторов и строителей. Кирпичи кладут профессионалы. Будущие жители вместе решают, что именно им построят и за что они платят.

Это может быть ощутимо дешевле. По данным ДОМ.РФ, уже введены 47 проектов ЖСК с господдержкой, ключи получили более 5,5 тысячи семей, а стоимость жилья в таких проектах бывает до 40% ниже. Экономия появляется, в частности, благодаря бесплатному предоставлению земли и контролю кооператива над расходами. «До 40%» — результат отдельных проектов, а не обещание каждому участнику.

Есть пример такого строительства ЖСК «Протон» в Троицке на 260 квартир. В материалах кооператива, опубликованных МГУ, плановая итоговая стоимость указана как 150–155 тысяч рублей за м². Для сравнения: по оценке Est-a-Tet, опубликованной РБК, средняя цена предложения новостроек Троицка во II квартале 2026 года составляла 350,8 тыс. ₽/м²

Сейчас вступить в ЖСК с господдержкой могут не все. ДОМ.РФ перечисляет, в частности, работников образования, здравоохранения, культуры и социальной сферы; учёных и инженеров; военнослужащих, сотрудников МВД и работников ОПК; госслужащих; семьи с тремя и более детьми. Есть и другие установленные категории. Конкретные условия участия нужно проверять для своего случая и проекта.

Выгода тут не сводится к льготной земле для ЖСК. Один покупатель обсуждает цену своей квартиры. Группа будущих жителей может обсуждать весь дом вместе заказать проект, провести конкурс среди подрядчиков и увидеть общую смету. Если люди сами выступают заказчиком строительства, в цене может не быть прибыли отдельного девелопера — хотя работа архитекторов, строителей, юристов и стоимость кредита никуда не исчезают. В разборе OECD есть примеры кооперативных домов, где именно доступная земля и отсутствие прибыли девелопера помогли значительно снизить стоимость жилья.

Есть и другая арифметика. Допустим, двадцати семьям нужна комната для гостей, но каждой — лишь пару раз в год. Вместо двадцати квартир с лишними метрами можно обсудить одну общую комнату. То же касается колясочной, мастерской или места для встреч. Не любой общий объект удешевит дом его строительство и содержание тоже оплачивают жители. Зато появляется возможность платить за то, чем действительно будут пользоваться, а не за набор решений, который уже выбрали за нас. Такие совместно спроектированные пространства описаны в исследовании OECD. И самое важно можно заложить возможность будущих изменений.

И главное — после заселения объединение не заканчивается. Соседи уже знают друг друга и могут вместе решать, каким будет двор, как содержать дом, чего добиваться для района, нужен ли им шлагбаум, безопасного переход, остановки, школы. Один голос легко пропустить. Запрос целого дома — намного труднее.

Без доступной земли, понятного финансирования, честной сметы и сильного управления кооператив может оказаться сложнее и дороже обычной покупки. Но у людей появляется то, чего нет у разрозненных покупателей возможность сложить деньги, знания и голоса — и вместе заказать жильё под свою жизнь. Вот это я и хотел бы видеть чаще не просто больше квадратных метров, а больше людей, способных создавать свой дом и свой город сообща.